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  • 二手房交易只公證不過戶行嗎?
  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2013-03-06  /  瀏覽:9611 次  /  

    房屋買賣公證可能存在六種風險:

    二手房買賣中不直接過戶而選擇進行公證,購房者可能會承擔怎樣的風險呢?在房屋買賣公證中,可能存在六種風險,要盡量規避:

    第一種,為了想要逃避營業稅,暫不過戶。這樣的房子雖然有了產權,看上去很保險,但仍存在著交易不成功的風險。由于房屋整體出于增值趨勢,賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同,也進行了公證,但法院就此類糾紛判決時,不一定會判房子屬于購房者。
 
    第二種,房屋權利受到限制。比如,房屋產權所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等,使房子被查封、抵押,賣方權利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子,將承擔很大風險,房子可能被沒收、拍賣,購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進行了房屋交易公證,也屬于無效。
 
    第三種,房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,購房者在買房時要房主與共有人都同意才行。段律師說:“我曾經見過這么一個例子,當時購房者直接和房東簽訂了合同,并做了房屋買賣公證,但公證時房東的妻子因有事未在場,結果首付款都付了,房東卻說房子不賣了,因為他妻子不同意。”
 
    第四種,賣房者對房屋沒有產權,只有使用權。比如一些單位分房后,房子就由職工一直居住,但是單位并沒有將房子產權轉給職工個人,此時居住者對房子只有使用的權利,而沒有買賣的權利。這樣的房屋買賣合同,一般公證處不予公證,即使公證了也不具法律效力。
 
    第五種,聯建房、小產權房拿不到產權證。購房者在購買這類房屋后,是無法取得合法房產證的,如不符合城市規劃,政府可以對這類房屋進行無償拆除,所有損失只能購房者自己承擔。
 
    第六種,產權證仍在辦理的過渡類型房產。“當房地產公司的相關手續不齊全時,開發商可能會推遲給買受人發放房產證,此時一手買房人面臨拿不到房產證的風險。”段律師說,一手賣房人再賣出后,風險就轉嫁給了二手購房者。
 
     如果購買中介介紹的房屋出現問題,中介沒有責任嗎?“除第一種情況是由于賣房者主觀意愿違反合同,其他幾種情況中,如果購房者的購房行為出現問題,中介也應負有一定責任。”段律師說,中介在賣房者與購房者中進行信息溝通的作用,為雙方有償提供真實、合法的信息,如果在此過程中,因為信息出現問題導致雙方中任何一方受到損失,中介都應負一定責任。
 
    如果購房者買的二手房確實暫時不能過戶,有什么辦法可以減少風險嗎?段富成說,房屋公證的法律效力很有限,但目前來講,除了直接過戶,并沒有什么很好的方法可以避免交易風險。
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